Baugrundrisiko ist Bauherrenrisiko

Ein Baugrund, auch in der teuersten Lage, kann in seiner Tiefe viele verborgene Geheimnisse hüten. Diese reichen von archäologischen Kostbarkeiten über Kriegsrelikte, Verunreinigungen (z.B. Altöl) oder Hohlräume aus alten Bergbautagen, bis hin zu natürlich vorhandenen schwierigen Baugrundverhältnissen in Form von lockeren oder weichen bis gar rutschenden Boden­schichten und/oder großem Grundwasserandrang.

Manche von diesen Geheimnissen liegen so tief, dass sie nicht einmal beim Bauen gleich bemerkt werden und sich oft erst später, z.B. durch Rissbildungen am Haus (Setzungsschäden, Schiefstellungen) bemerkbar machen. Manchmal nimmt auch das eigene Haus Schaden, obwohl nur der Nachbar ein neues Haus oder eine Garage gebaut hat. Auch hier sind oft unliebsame Eigenschaften des Baugrundes die Ursache – manchmal sogar mit weitreichender Wirkung bis zu den Nachbarn.

Werden beim Aushub der Baugrube dann weiche oder schwierige Bodenschichten offenbar, die teure Sicherungs- oder Fundierungsarbeiten notwendig machen oder muss das Grundwasser abgesenkt und der Keller wasserdicht gemacht werden, dann sind die notwendigen Sonderbaumaßnahmen mit hohen und nicht kalkulierten Kosten verbunden. Schlimmer kann es noch kommen, wenn dem nicht tragfähigen Untergrund gar nicht mit technischen Maßnahmen entsprochen wird und sich nach Fertigstellung des Hauses erste Risse zeigen.

Wer dann meint, das hätte der Baumeister oder die Fachfirma wissen müssen und die Kosten der Maßnahmen oder der Sanierung müssten von diesen übernommen werden, bleibt häufig mit seiner Meinung allein und findet sich unvermittelt in einem Streitszenario wieder. Versicherungen springen, wenn überhaupt, erst ein, wenn die Rechtslage geklärt ist. Bis dahin ist es oft ein langer steiniger Weg zumeist über die Zivilgerichte, der nicht selten nur Verlierer zurücklässt.

Vom „Baugrundrisiko“ wird dann unter Experten gesprochen. Gemeint ist, dass der Baugrund nun andere, zumeist ungünstigere Eigenschaften aufweist als ursprünglich angenommen wurde und damit die Gefahr eines unerwarteten (und nicht schon im Voraus erkannten) Kostenverlaufs schlagend wird. Damit sind in aller Regel Mehrkosten verbunden, da unerwartete Sonderbaumaßnahmen notwendig werden, und sie treffen fast ausnahmslos den Bauherrn! Denn nach ABGB § 1168a wird der Baugrund als „beigestellter Stoff“ eingestuft, dessen Untauglichkeit in die Verantwortungssphäre des Auftraggebers fällt. Sohin trifft nach herrschender Lehre und Rechtsprechung grundsätzlich den Auftraggeber die Verantwortlichkeit für die Beschaffenheit des Baugrundes und die damit verbundenen Risiken, sprich Mehrkosten.

Wohl trifft den Auftragnehmer im Rahmen seiner Prüf- und Warnpflicht die Verpflichtung, den vom Auftraggeber beigestellten Stoff, hier also den Baugrund, zu untersuchen. Diese Untersuchungspflicht und die daraus resultierende Warnpflicht sind jedoch enden wollend. Warnen muss der Auftragnehmer nur, wenn die Untauglichkeit des Stoffes „offenbar erkennbar“ ist, also für ihn erkennbar ist, dass das (Bau) Werk – möglicherweise – misslingen wird. 

Im Sinne einer klaren Sphärentrennung und damit einem verantwortungsvollen Miteinander am Bau empfiehlt es sich daher für alle Bauherren und Häuselbauer, bereits früh – am besten vor Kauf des Grundstücks oder spätestens in der Planungsphase – selbst und aktiv einen Bodengutachter (Geotechniker) beizuziehen, und von diesem das Baugrundstück bzw. den tieferen Untergrund in Hinblick auf das gewünschte Bauvorhaben prüfen und beurteilen zu lassen. Dabei wird der Untergrund normgemäß nach Eurocode 7 zumindest durch Baggerschürfe, besser durch tief reichende Bohrungen und Sondierungen erkundet, Bodenproben entnommen und können daraus die richtigen Schlüsse für die Bebaubarkeit und notwendigen Bau- und Sonderbaumaßnahmen bzw. allenfalls erforderlichen Einschränk­ungen gezogen werden. Dieses Baugrundgutachten ist allen am Projekt Beteiligten rechtzeitig und nachweislich zur Kenntnis zu bringen und wird damit zentraler Bestandteil des Bauvertrages und in weiterer Folge des gelingenden Bauvorhabens.

Die damit verbundenen Kosten im vierstelligen Bereich mögen relativ hoch erscheinen. Sie sind im Vergleich zur Gesamtbaukostensumme jedoch sehr gering. Im Hinblick auf die Mehrkosten und Unannehm­lichkeiten im Falle von „geänderten“ Baugrundverhältnissen (für einen Zivilprozess sind mehrere Zehntausend Euro im Budget einzuplanen) rechnen sie sich allemal.

Dipl.Ing. Dr.mont. Daniela Burger

Die Autorin ist geotechnische Sachverständige mit eigenem Ingenieurbüro in Salzburg und eingetragene Mediatorin in Zivilrechtssachen gem. ZivMediatG. für Bauwesen.

Der Baugrund und sein Risiko – Baugrundrisiko ist Bauherrenrisiko

Ein Baugrund, auch in der teuersten Lage, kann in seiner Tiefe viele verborgene Geheimnisse hüten. Diese reichen von archäologischen Kostbarkeiten über Kriegsrelikte, Verunreinigungen (z.B. Altöl) oder Hohlräume aus alten Bergbautagen, bis hin zu natürlich vorhandenen schwierigen Baugrundverhältnissen in Form von lockeren oder weichen bis gar rutschenden Boden­schichten und/oder großem Grundwasserandrang.

Manche von diesen Geheimnissen liegen so tief, dass sie nicht einmal beim Bauen gleich bemerkt werden und sich oft erst später, z.B. durch Rissbildungen am Haus (Setzungsschäden, Schiefstellungen) bemerkbar machen. Manchmal nimmt auch das eigene Haus Schaden, obwohl nur der Nachbar ein neues Haus oder eine Garage gebaut hat. Auch hier sind oft unliebsame Eigenschaften des Baugrundes die Ursache – manchmal sogar mit weitreichender Wirkung bis zu den Nachbarn.

Werden beim Aushub der Baugrube dann weiche oder schwierige Bodenschichten offenbar, die teure Sicherungs- oder Fundierungsarbeiten notwendig machen oder muss das Grundwasser abgesenkt und der Keller wasserdicht gemacht werden, dann sind die notwendigen Sonderbaumaßnahmen mit hohen und nicht kalkulierten Kosten verbunden. Schlimmer kann es noch kommen, wenn dem nicht tragfähigen Untergrund gar nicht mit technischen Maßnahmen entsprochen wird und sich nach Fertigstellung des Hauses erste Risse zeigen.

Wer dann meint, das hätte der Baumeister oder die Fachfirma wissen müssen und die Kosten der Maßnahmen oder der Sanierung müssten von diesen übernommen werden, bleibt häufig mit seiner Meinung allein und findet sich unvermittelt in einem Streitszenario wieder. Versicherungen springen, wenn überhaupt, erst ein, wenn die Rechtslage geklärt ist. Bis dahin ist es oft ein langer steiniger Weg zumeist über die Zivilgerichte, der nicht selten nur Verlierer zurücklässt.

Vom „Baugrundrisiko“ wird dann unter Experten gesprochen. Gemeint ist, dass der Baugrund nun andere, zumeist ungünstigere Eigenschaften aufweist als ursprünglich angenommen wurde und damit die Gefahr eines unerwarteten (und nicht schon im Voraus erkannten) Kostenverlaufs schlagend wird. Damit sind in aller Regel Mehrkosten verbunden, da unerwartete Sonderbaumaßnahmen notwendig werden, und sie treffen fast ausnahmslos den Bauherrn! Denn nach ABGB § 1168a wird der Baugrund als „beigestellter Stoff“ eingestuft, dessen Untauglichkeit in die Verantwortungssphäre des Auftraggebers fällt. Sohin trifft nach herrschender Lehre und Rechtsprechung grundsätzlich den Auftraggeber die Verantwortlichkeit für die Beschaffenheit des Baugrundes und die damit verbundenen Risiken, sprich Mehrkosten.

Wohl trifft den Auftragnehmer im Rahmen seiner Prüf- und Warnpflicht die Verpflichtung, den vom Auftraggeber beigestellten Stoff, hier also den Baugrund, zu untersuchen. Diese Untersuchungspflicht und die daraus resultierende Warnpflicht sind jedoch enden wollend. Warnen muss der Auftragnehmer nur, wenn die Untauglichkeit des Stoffes „offenbar erkennbar“ ist, also für ihn erkennbar ist, dass das (Bau) Werk – möglicherweise – misslingen wird. 

Im Sinne einer klaren Sphärentrennung und damit einem verantwortungsvollen Miteinander am Bau empfiehlt es sich daher für alle Bauherren und Häuselbauer, bereits früh – am besten vor Kauf des Grundstücks oder spätestens in der Planungsphase – selbst und aktiv einen Bodengutachter (Geotechniker) beizuziehen, und von diesem das Baugrundstück bzw. den tieferen Untergrund in Hinblick auf das gewünschte Bauvorhaben prüfen und beurteilen zu lassen. Dabei wird der Untergrund normgemäß nach Eurocode 7 zumindest durch Baggerschürfe, besser durch tief reichende Bohrungen und Sondierungen erkundet, Bodenproben entnommen und können daraus die richtigen Schlüsse für die Bebaubarkeit und notwendigen Bau- und Sonderbaumaßnahmen bzw. allenfalls erforderlichen Einschränk­ungen gezogen werden. Dieses Baugrundgutachten ist allen am Projekt Beteiligten rechtzeitig und nachweislich zur Kenntnis zu bringen und wird damit zentraler Bestandteil des Bauvertrages und in weiterer Folge des gelingenden Bauvorhabens.

Die damit verbundenen Kosten im vierstelligen Bereich mögen relativ hoch erscheinen. Sie sind im Vergleich zur Gesamtbaukostensumme jedoch sehr gering. Im Hinblick auf die Mehrkosten und Unannehm­lichkeiten im Falle von „geänderten“ Baugrundverhältnissen (für einen Zivilprozess sind mehrere Zehntausend Euro im Budget einzuplanen) rechnen sie sich allemal.

Dipl.Ing. Dr.mont. Daniela Burger

Die Autorin ist geotechnische Sachverständige mit eigenem Ingenieurbüro in Salzburg und eingetragene Mediatorin in Zivilrechtssachen gem. ZivMediatG. für Bauwesen.